新华社经济分析师  翟永冠、梁建强、孙飞、孙琪

近年来中国投资者海外投资置业意愿和投资总额不断增强。有权威行业报告显示，截至今年5月底中国投资者已经花了93亿美元在美国买楼，远超去年全年60亿美元的交易总和，2015年中国大陆投资者对海外商业地产的总投资额达213.7亿美元，同比增长41.5%。

专家表示，在投资人数不断增加，投资总量持续加大的情况下，须警惕大规模投资置业带来的法律、政策、外汇风险等，以及由此引发的社会影响和经济影响，适时做好调控工作。

海外投资置业成中资流向新趋势

全美房地产经纪人协会发布的数据显示，在购买美国房产的外国买家中，中国买家的比例一路攀升，已从2011年的9%、2013年的12%上升至2014年的16%。

房地产服务运营商戴德梁行的研究报告显示，2015年是中国“资本大量流动的一年”，全年中国大陆投资者对海外商业地产的总投资额达213.7亿美元，同比增长41.5%，是2010年总投资额的6倍。

除了个人投资，随着中国企业对外投资整体加快，加上国家“一带一路”倡议大力推进，中资企业海外投资也成为各界关注的焦点。

原商务部研究院院长霍建国透露，中国企业走出去进展顺利，2015年中国企业投资1200亿，增长超过14%，而全球整个兼并收购增长超过30%，大幅上升，中国在其中扮演着积极角色。

多重因素驱动海外投资继续大幅增加

中国与全球化智库特邀高级研究员何伟文表示，目前海外投资有两个特点，一是近几年迅速扩展到全行业，特别是高科技行业，二是大部分来自私人投资者。

中国人民大学货币研究所执行所长贲圣林认为，中国对海外实物资产投资，比如战略性、资源性投资，现在主要是走向资本投资，主要是境外股权投资。这是人民币逐渐升值的影响，也促成了中国区企业在全球范围内配置资产热情高涨、速度加快。

多位受访专家认为，多重因素驱动中国投资者国外大规模投资置业，且未来增长仍有较大空间。

一是险资对不动产的配置需求仍在逐年增长。仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏等人认为，欧美险资对不动产的配置比例平均为5%，未来中资房地产投资配置比例若按5%计算，将达到800亿美元左右的体量，目前来看还有巨大空间。

二是国内大型房企为了抵御风险，正在加速国际化进程、多元化配置。今年5月，万科首个伦敦地产项目——英国伦敦“城市舞台”项目全球发售。万科总裁郁亮认为，国内房地产行业已经由高速增长的黄金时代过渡到白银时代，万科正在进行积极转型，国际化是万科的长期发展方向之一。

三是国内高净值人群海外置业意愿不断增强。五牛股权投资基金管理有限公司总裁边秀武表示，房地产投资已经成为中国个人投资者进行全球资产配置的首选，连续多年保持高速增长。受海外永久产权的吸引，以及子女教育、养老医疗、移民等目的驱动，预计未来10年中国买家对海外地产的投资热情还会持续上升。

购房置业大规模资本外流或引发多重风险

专家们认为，目前无论是企业还是个人，进行海外投资自发性强，缺乏规模效应和战略意识，实际并没有同投资目的国产业周期相匹配，由此面临多重风险。与此同时，大量富裕人群海外购房，对于国内发展环境和国民发展信心也会产生不利影响。

——法律法规及民情民俗差异风险。

就中国企业和个人投资者自身而言，进行海外置业需要注意遵守当地的法律法规以及通行的市场规则，不能完全将国内的一套行事方式照搬到国外去，一旦国外认为你是规则的破坏者，会增加达成交易的障碍，对企业经营和个人资金安全产生不利影响。

以万达集团为例，2014年7月，万达集团出资2.65亿欧元购得位于西班牙马德里的西班牙大厦，计划在大厦原址上将其改建为豪华酒店、商业中心及相关配套设施，但由于多重原因，马德里政府拒绝了万达集团拆除大厦的方案，近期万达可能将放弃这一项目。

——转移资金渠道非法造成外汇风险。

相对于机构投资者“走出去”的正常渠道，国内高净值人群海外置业，不少通过“地下”通道。

一位在美国购房的投资者表示，“在现行每个人每年5万美元外汇制度下，国内个人投资者去海外买房，大多都是走的‘地下渠道’。通过位于美国、加拿大的中介公司进行操作，并交纳约3%的手续费，有时甚至通过地下钱庄出境，挑战国家外汇政策。”

——负面社会影响风险。

福建师范大学公共管理学院副教授张翔告诉分析师，目前海外购房置业往往与“移民”“资产转移”“贫富差距过大”等联系在一起，尤其是牵涉到个别官员海外购房，更容易触碰到社会的“敏感神经”。

多位受访专家建议，针对于中国投资者大规模海外购房置业，应该适时加强政府调控，扭转中资盲目外流问题。如加大税收力度，提高移民和财产转移的成本；打击贪污腐败、减少灰色收入洗钱的渠道；制定政策引导国内实体投资，改善实体投资环境，加快金融体制改革等。