幽默，犀利，商业物业香港内地“两开花”，屡登“香港福布斯富豪榜”TOP50，是业界对于陈启宗的普遍印象。
作为恒隆集团掌门人、年逾古稀的陈启宗，带领这家港系大型房企于走过了第一个“甲子”，于2020年步入发展第60周年。趁3月24日集团年报之际，以股东函为媒介陈启宗展开了一次对恒隆集团、连带香港内地房地产形势剖析和展望。
这种情形难得一见。10年前的50周年庆典，恒隆集团只举办了小型私人活动，从世界各地邀请前任主要员工赴港聚会。“那是一段饶有意义而十分美好的时光，但我们恐怕要多等40年才会再举办类似活动。在此之前，我们会平实地继续做我们最擅长的事——为股东创造价值。我们乐在其中！”陈启宗说。
根据最新业绩公告，截至2019年底，恒隆集团收入减少6%至港元94.35亿元。股东应占纯利增加29%至港币68.16亿元。每股盈利相应上升至港元5.01元。陈启宗表示，集团成绩不差，但他肯定，未来会更好。
他似乎具备说这番话的底气，凭借其1991年接班集团董事长以来 “做对”的两件事——进军内地，安稳度过亚洲金融危机。1992年，陈启宗正式踏足内地投资，一早选定上海，落地建设恒隆广场、港汇广场。迄今，这两个地标仍是恒隆集团在内地“最赚钱”的项目，在2019年内地九大物业租赁组合的43.82亿元总收入中，仅这两家广场的租赁收入便超过14亿元。
另一番扭转局面的操作是应对亚洲金融危机的先知先觉，在大量地产商乐观地高价囤地之时，陈启宗没有买进一块土地，甚至还出售地块，套现20亿港元，保证了危机之后能有大量现金流。金融危机过后适时抄底，低价收购土地，一跃成为当时地产巨头。
多年后，不少人习惯用“踩准”一词形容陈启宗的战略，但实际上，他总结出了恒隆集团布局的几大因素：时机有利，选址正确，策略明智。在他看来，地产行业的兴旺萧条自有周期，但能完美捕捉这些周期的人不多，即便是恒隆地产一开始选择布局商业地产也有踏错——购入商业地产项目作长期持有，却没有怎么兴建住宅出售。“我们完全低估了上世纪70年代和上世纪80年代香港的住宅楼市兴旺潮，相反，把资金投进商业地产市场。”
但接下来的局势有了反转。对比东南亚及中国台湾后，陈宗启认为未来值得投资的物业市场在内地，内地值得投资的领域是商业物业而非住宅。
“成功的首要因素是找到合适的营商地点。内地具备两个最重要的特质：稳定和增长，使之成为营商的好地方。”陈启宗说，“本人相信在内地建造并出售住宅的全盛时期可能已经过去。这30年来，该领域已经孕育出30多家巨头公司，新参与者很难强势突破。但商业物业总有市场。”
以下为恒隆集团2019全年业绩报告董事长致股东函正文（稍有删减）：
对中国人而言，60年一个甲子，是一个完整的循环，具有特别意义。今年也是恒隆集团的60周年志庆。因此，在此时简述一下公司的历史，正是适合不过，就如中国人所说：温故而知新。
上世纪50年代中期起，本地华人的住宅地产发展商开始冒起，我们的创办人陈曾熙先生便是其一。恒隆迅速冒起，可说是这新市场的重要一员。可惜，那是我们这段光辉岁月的尾声。在上世纪70年代，我们犯了几个策略上的错误，大大拖慢了我们的发展。首先，早期获利使我们变得保守。我们购入商业地产项目作长期持有，却没有怎么兴建住宅出售。部分在上世纪70年代初持有的投资物业至今仍然在我们的地产组合中。
其次，我们当时的管理层对香港的未来没有信心，因此完全低估了上世纪70年代和上世纪80年代的住宅楼市兴旺潮。
当我们在上世纪80年代初觉醒，并跃入市场时，我们遇上了1982年中英两国就香港前途的谈判。市况恶劣，幸好我们捱了过去，全靠我们的投资物业让我们有稳定的租金收入。即使如此，我们仍然需要银行的帮助才撑得住。
你可以说投资商业物业是我们错误的一步，但随之而来的租金收入最终助我们脱困。直到1986至1987年，我们才走出困境，往后再花了许多年，财务状况才恢复至稳健水平。
我们是如何从后赶上的？错过上世纪70年代和上世纪80年代的牛市后，本人在1991年1月接任董事长一职，任期大致可分为三个阶段，各阶段为期七年，分别为“蓄势待发”、“奋起直追”和“展翅腾飞”。
1991至1997年间，我们巩固财务状况，等待重大机遇；1998至2004年，我们在亚洲金融危机的余波中把握机会，奋起直追，在香港住宅销售赚了不少，上海的初步成功也令人鼓舞；2005至2011年，上海的两个物业大放异彩，我们亦以低价在数个内地城市购入多幅地块，供未来发展之用。当时本人收笔时推测，先前的决定播下了种子，接下来便是收成的黄金时代。
我们在2019至2025年7年间将会落成的项目势如破竹。在未来数年，应有可观的内部增长。2019年的业绩印证了这一点。上海及上海以外的广场、沈阳皇城恒隆广场、无锡恒隆广场和大连恒隆广场。上海港汇恒隆广场仍在进行资产优化计划，表现仍然强劲；济南恒隆广场发展坚实，一直有稳定的贡献；沈阳市府恒隆广场及天津恒隆广场即使相对较弱，也在渐入佳境；去年8月开业的昆明恒隆广场广受大众欢迎。
展望未来，我们业务的两个主要组合（内地租金及香港租金）表现会有所不同。后者的市场相对成熟，如果市场环境与过去两三年相若，我们预计每年约有3%的增长。然而，社会动荡可能带来改变，更令人担忧的是香港的长远未来。
对恒隆而言，我们过半业务现时都在内地，在未来数十年里，可能仍会是世界上最稳定的地方之一，经济增速很可能会是西方国家的两倍。内地具备两个最重要的特质：稳定和增长，使之成为营商的好地方。
从商40多年来，本人学到两件事。实现长久成功的最关键因素不是一个人有多聪明、有多博学或人脉关系有多广；成功的首要因素是找到合适的营商地点。我们无法抗衡营运所在地的宏观大环境。
作为一个华人，在第二次世界大战后数十年里，哪个地方最适合赚钱？事后看来，本人会说：迄今为止是香港，往后或许是内地。过去60年来最重大的两件事，必定是内地改革开放和香港回归祖国。两者都为我们的业务带来绝佳的机遇。
但本人相信，在内地建造并出售住宅的全盛时期可能已经过去。这30年来，该领域已经孕育出20至30多家巨头公司，规模之大位居世界前列。这些公司现已根深叶茂，实力雄厚。若经营不慎，其中一些仍有可能会倒下，否则强者越强，新参与者很难强势突破，只能在利基市场蓬勃发展。
事实上，本人认为唯一值得投资的内地物业市场，就是我们选择了的领域而非住宅物业。这并非意味住宅市场不再有获利的机会，而是在风险调整的基础上，我们比较喜欢商业物业。根据预测，中国经济仍会比大多数甚至所有西方国家增长得快。个人消费在未来多年可能每年增长接近10%，应该会超过国内生产总值增长。个人消费行为会继续改变，亦即从重量变为重质。优质商品将会大受欢迎，例如在著名购物商场买卖的名牌商品。这对我们的购物商场有百利而无一害。
未来的12个月，我们在内地应会表现出色，延续2019年佳绩。我们在香港的业务表现很大程度上取决于这次社会动荡如何结束，现时没有人能预计结局如何。但这十年来我们已经大大减少了对香港租金收入的依赖，未来也会持续减少。
在这里要向恒隆说一句：60周年快乐！本人亦应藉此机会感谢过去与现在对我们的成就贡献良多的所有同事。我们往绩不差，但本人敢肯定，未来将会更好。
