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财经分析:美国房地产市场巩固复苏势头 长期繁荣存隐患

来源:新华丝路 责任编辑:王健 2020-11-20 11:20:48

新华丝路华盛顿11月20日电(记者许缘、高攀)美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)19日公布的数据显示,在抵押贷款利率低位徘徊和郊区房产需求激增等利好因素提振下,10月美国成屋销售增幅创2005年11月以来最高值。但待售房产短缺和新冠肺炎疫情重新抬头等多重不利因素或抑制房地产市场持续复苏。

当天公布的数据显示,抵押贷款利率接近纪录低点推动购房需求激增。而在疫情刺激居家办公的推动下,更多购房者涌向郊区和面积更大的房产,以寻求更加舒适的办公空间。10月,美国成屋销售环比增长4.3%,按年率计算增长685万套。其中,独栋住宅销量环比攀升4.1%,按年率计算增长612万套,共管公寓销量增幅也达到5.8%。

从价格来看,10月成屋销售价格中值同比增长15.5%至31.3万美元,也创下历史最高纪录,反映出高端房产销售有所增加。按地区来看,美国四大地区成屋购买量均有增长,其中南部和中西部地区销售增长达到有记录以来最高,西部地区销量为2006年以来最高水平。同时,四大地区成屋销售价格中值同比涨幅均达到两位数。

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尤恩(Lawrence Yun)认为,近月来成屋销售激增已经抵消了春季市场的损失。考虑美国经济正处于疫情持续蔓延和高失业率的大环境之下,该指数高速增长“令人惊讶”。该协会预计,2021年美国房地产市场有望持续繁荣。尤恩认为,明年抵押贷款利率将徘徊在3%左右,成屋销售则有望攀升10%。

但也有分析人士指出,近月来住房市场快速增长势头导致待售房屋短缺和房价上涨,或一定程度抑制房地产市场持续攀升。与此同时,疫情大幅度反弹以及国会就财政刺激方案迟迟难以达成一致将不利于房地产市场长期增长。

当天公布的数据显示,10月美国待售房屋库存同比下降19.8%至142万套。以目前的销售速度,房屋库存将仅能维持2.5个月,为历史最低值。美国全国房地产经纪人协会认为,房屋供应量低于5个月表明房地产市场吃紧。

同时,美国全国房地产经纪人协会此前公布的一份报告显示,库存减少以及售价快速攀升已经对购房者的购买能力形成抑制。该协会12日公布的数据显示,第三季度美国独栋住宅平均售价按年率计算增长12%,为七年来最大涨幅。由于数百万美国人在疫情期间失去收入,购房者的负担能力存在隐忧。

有分析人士表示,除非借贷成本进一步大幅下降,否则首次购房者可能会对价格过高的房产望而却步。首次购房者占10月销量的比重高达32%。尤恩也认为,即使在低利率环境下,购房者的负担能力也不会改善,因为“房价上涨得太快了”。

从经济大环境来看,近月来美国疫情重新抬头,每日新增确诊病例屡破峰值。包括加利福尼亚州、新泽西州和纽约市在内的美国多州和城市重新出台新的经济限制措施,导致美国经济复苏或出现更大程度放缓。而国会在出台更多财政刺激措施方面仍陷于僵局,一定程度上限制就业市场持续复苏和经济回暖。多重负面因素将可能进一步削减购房者购房能力,不利于房地产市场长期向好。

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