城市TOD的可持续发展理念分析-新华丝路

城市规划决定着城市未来的发展和运营,一直是人们关注的焦点。TOD方案(transit-oriented development)结合现代高铁、轻轨等公共交通新技术,并纳入绿色、环保和可持续发展理念,已成为解决大型城市发展规划问题的首选模式。

何为TOD

TOD是以公共交通为导向的开发,由美国彼得·卡尔索普提出,目的是为了解决城市无限制向外发展的问题。TOD最大限度地提高公共交通的使用程度,通过综合和高密度开发提高土地使用率和城市运行效率,达到工作和居住平衡,实现可持续发展和绿色城市的理念。

TOD模式主要有城市型TOD和社区型TOD两种。

一、城市型TOD

位于公共交通网络的主干线上,以高铁等交通轨道为枢纽,开发成卫星城和副中心,用来缓解和疏散城市功能。主旨是将站区开发为交通枢纽和商业、工作、休闲、生活中心,以步行5-10分钟或600-800米为半径设计空间尺度。一般来说,城市型TOD属于新城开发,以车站为中心,逐步有序向外延伸,最终达到一定的规模和产业效果,形成集工作、居住和生活等一体的“自平衡城市”,符合现在提倡的节能、环保以及减少上下班交通拥堵的智慧城市。

二、社区型TOD

以轨道或公共交通支线(如地铁和公交轨道)为枢纽,带动城市点线发展,建成高密度的不同功能的商业、办公楼以及具备适合不同年龄人群生活、娱乐、居住的集合体,一般作为城市新的地标中心或新的商业广场,可以重新带动城市的发展和繁荣。

设计内容

TOD的设计由以下部分构成。

一、核心商业区

作为TOD区域的核心,核心商业区提供高端的办公、购物和生活场所,一般为区域的地标和功能核心。

二、居住区

提供不同档次、物业(公寓和居住)、类型的住宅,满足不同层次和不同年龄段人群的居住需求,满足整个TOD的和谐发展和可持续发展。

三、公共空间区域

一般是包含河流、湖泊或山地的自然空间。公共空间给TOD区域的办公和商业区提供休闲场所,为居民提供锻炼及休息的地点。

四、道路系统

包括四通八达的轨道交通和交通枢纽工程以及用于往返居住和办公地点的通勤工具,自行车和步行也成为评价TOD设计的重要因素。

设计原则

一、绿色环保

打造慢行优先、公交优先的社区和出行环境是TOD设计的目标之一。居民和雇员在不排斥小汽车的同时,能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式,并通过鼓励步行,达到节能减排、绿色环保的目地。

二、居住效应

中心区域的标志型建筑既是地理位置的中心,也是公共交通的最容易发挥优势的地方。高密度分布的生活、就业、服务设施以及良好的步行环境、多样化的住宅、较好的邻里设计,使步行范围内就可以满足人们日常居住和社会活动的需求。

三、社会和投资效益

通过设置不同档次的居住区,为不同年龄阶段、不同需求的人提供居住和就业机会,为社会的和谐、社区的可持续发展提供了持续的资源。

同时,TOD社区是一个生机勃勃的和谐社区,由于方便的交通设施和完善的管理,使得投资者、居民、经营者和政府都能收到良好的资金回报。

开发模式

TOD开发重点包括城市整体土地开发和城市交通枢纽规划,通过交通设施将开发地块和外界(中心城区或其他城市)联系起来,提升周边土地的价值。同时随着公共交通站点土地的商业、住宅以及休闲娱乐等设施的开发,吸引外来人员来此定居和生活,增加公共交通的客流量,达到“共赢”的目的。因此,开发模式的选择是TOD开发成功的关键。

TOD开发模式在国际上很多国家具有多年的历史,成功的案例有许多,政府和企业合作是成功的关键,比较典型TOD开发模式有以下三种。

一、新加坡模式

即以政府为主导,参与规划和投资的开发模式。其重要的策略之一就是对轨道交通周边的土地进行综合开发,使其实现增值。土地增值是TOD开发的主要投资回收模式,由于地铁的建设和运营,将市中心和郊区连接起来,地铁沿线土地大幅度增值,政府通过完善的税务制度(房地产税、物业转让税)和土地开发管理制度(土地功能变更费)保障公共设施建设所带来的大部分增值用于满足地铁建设所需要的资金。

二、香港模式

即由政府资助,具有政策导向性的开发模式,土地和轨道交通捆绑是其特点之一。轨道交通的建设促进了周边土地和住宅的升值,该部分升值的收益可以进一步用于新的轨道交通或城市其他设施的建设,形成了政府、开发商和社会“三赢”的局面。

香港政府在“地铁+物业”模式中的主要受益有土地出让金、市场份额、派息和合资公司上市等,总计1371亿港币收入,而实际投入到地铁等公司的注资为340亿港币,政府在整个开发模式中获益达到1000亿港元。

三、东京模式

即以市场为主导,政府为辅,进行铁路和周边地块打包的公私合营开发模式。东京市政府在实施铁路项目时,积极鼓励铁路公司开展附加产业的业务,将不同的区域分别授予不同的公司,减少恶性竞争,保证私营企业利益最大化。为了达到交通无缝衔接,与铁路衔接的公交线路也由铁路公司运营,同时开发周边的房地产、商业和住宅等,从而在保证铁路客运量的基础上,通过地产开发增加了铁路公司收益。

应用前景

在“一带一路”沿线,各个国家之间的互联互通成为发展经济、提高人民生活水平的一个重要路径,而公共交通的建设和以公共交通为基础的新城建设,成为发展的新动力和接纳城市化新增人口的载体。

一、连接城市群,综合利用各区域资源

在一个国家内,通过铁路的连接和城市轨道交通的联系,可以将中心城市、工业城市和农业城市有效连接,解决人员潮汐单向流入的问题,也便于资源在各城市之中流通。

在多个国家间,以轨道交通为主的发展模式,有利于沿线国家发挥自己的优势,充分实现资源交换。东南亚国家由于雨量充沛,物产丰富,尤其以农产品最为出名,而由于运输问题,与相近的中国、日本和韩国等国的贸易往来无法便利化。通过中老、中老泰等铁路的发展,在资源集中区域建立以枢纽为中心,并以TOD概念为基础的新城市,在各沿线区域建立相应的物流和控制中心,就可以实现互联互通和资源交换。

基于历史战略原因,一个国家的工业中心一般安排在资源丰富、人员稀少的区域,如泰国的罗勇。作为泰国重要的工业基地,罗勇人均GDP达到1.5万美元左右,远远高于其国内的其他区域。但在罗勇工作的人大部分生活在曼谷等东部沿海城市,只有周末才能回家,造成了周末出城和周一入城的长时间堵车情况。通过引入TOD设计概念和城市间的快速轨道交通,可以有效缓解此类交通问题。同时,通过利用铁路沿线的地块集中开发,可以为在工业区工作的人提供新的生活和居住空间,使各种资源在城市之间得到充分运用。

二、带动沿线经济可持续发展

中国高铁的发展不仅给处于内陆的城市带来发展新机遇,更促进了铁路沿线站点城市间人员、物资和信息的流动,逐步带动了整条铁路线的经济可持续健康发展。“一带一路”沿线国家完全可以借鉴中国城市TOD发展的模式,通过建立以轨道交通为主线、站点为新城的TOD模式,带动国家的经济发展。

三、建设绿色生态城市

TOD的设计概念,不仅在土地方面能节约土地资源、发挥最大效益,而且在绿色和环保方面,通过使用新能源技术的有轨电车、智能交通工具等,有效解决区域内各种人群的流动,同时利用绿色休息平台和公共休息区,为工作和生活提供中小型公共空间,有效地减少耗能。

如规划中的马来西亚大马城项目和曼谷的Makassan车站项目,都采用了TOD的设计理念,并在设计中引入了现代科技和交通轨道技术,实践了构建绿色、环保、和谐的生态城市概念。在整个方案中,引入了区域内的轨道交通,如区域公交和摆渡车,解决小区内生活区、工作区和娱乐区之间的交通问题,同时设置了绿色步行道,供人们在生活、工作期间休闲和健身;通过设置露天展区和活动中心,用于办理大型户外活动,节约了大量的建筑成本;河流和地下广场的引入,减少了该区域因天气炎热,需要提供大量空调制冷的能源消耗,而且通过地下和对周边区域河流的开发利用,解决了城市水系循环问题,也给生活在这里的人们提供了新的景观,增加了生活乐趣。

风险分析

TOD项目开发已经在很多国家和地区得到应用,有效解决了大城市病问题。从技术和财务方面考虑,政府和私人企业都能取得不错的成绩。

但由于TOD项目投资大、周期长,有的项目需要持续开发超过10年,甚至20-30年,其风险往往令投资者望而止步。因此,需要政府和私人企业进行通力合作,给予项目最大的支持。

一、政府角度

需要国家和地方政府在交通、土地和规划方面,针对开发项目给予特殊的政策。

1.交通、土地和规划方面的统一协调

在交通方面,需要总体规划并拟定轨道交通的整体路线以及车站站点的位置,涵盖车站和其他交通(如公交)的接驳以及转运等。

在土地方面,政府需要提供已有土地并征用周边土地,保证项目在前期、中期和后期开发过程中的土地储备和成本。

2.政策制定和政策优惠的长期保证

鼓励和提倡公交出行,以步行和自行车+公交系统和轨道系统,满足绿色、环保和和谐的理念;保证公共交通设施的长期投入和正常运营,并对其开发和运营公司进行监督和评估,满足正常的服务水平,满足人民出行需求。

二、开发商(私营企业)角度

充分发挥企业的高效和专业性,建立项目整体统筹规划,充分沟通协调,最大限度地发挥投资和管理的高效性,弥补政府在这方面的不足。