受中国经济发展和利好政策的影响,中国对外房地产投资近年来快速增长。中国投资者在世界各地投资和开发物业,已经成为全球房地产市场的一股强大力量。2015年中国大陆对外房地产投资总额达346亿美元,对外房地产投资规模位列全球第四位,紧随美国、加拿大和香港。2005年至2015年期间,中国对外房地产投资的年均复合增长率近100%。

鉴于目前中国房地产境外投资的规模扩大及高速发展,上海市商务委员会委托安永编写了《房地产领域对外投资合作指南》(以下简称《合作指南》),并于近期正式发布了该指南。该合作指南根据截至2015年底房地产领域对外投资的数据与案例,对房地产海外投资过程中的核心问题进行了深入分析,并针对当下热门以及具有投资潜力的目的地,介绍其投资环境及投资相关政策,旨在为对外投资房地产的投资者提供更全面的参考与指引。报告具体内容主要包括:

1海外房地产投资背景

中国投资者采取国际化投资策略的主要推动力为宏观经济因素、房地产行业因素、企业寻求多元化投资、政策变化和个人投资者的个人主观因素。

2海外房地产投资主体

目前,中国的对外房地产投资主体主要由房地产开发商、金融和保险公司、主权财富基金构成。

3海外房地产投资目标行业与目的地

从投资资产类型来看,据中国对外房地产投资资产类别分布数据显示,以总投资金额计算,从2010年至2015年写字楼是最受欢迎的资产类别,开发土地资产排名第二,而跟随其后的是酒店、工业、零售和住宅资产。由于中国投资者处于海外房地产投资的初期,因此更偏向于投资收入较稳定的写字楼资产。

从投资目的地来看,中国对外房地产投资主要集中在北美洲、亚洲、欧洲、及大洋洲。美国、澳大利亚和英国是中国资本海外投资的主要目的地。2015年,中国对外房地产投资主要流向的城市排名前三位为:纽约曼哈顿、悉尼和伦敦。相比增长更快但风险也较高的新兴市场,更多投资者在对外投资时选择高收入国家成熟但增长缓慢的城市。在较发达的国家,投资多用于扩大现有城市规模以适应新增的城市居民;而在新兴市场,城镇可以在几年内发展为城市,新城市的增长势头强劲,扩大发展新兴城市多由当地投资者出资,而国际投资更多流入已有的中心城市。

4海外房地产投资风险

在众多风险中,房地产投资者在对外投资时需要注意对冲或规避汇率风险,避免汇率变化导致利润减值,特别是在当前中国汇率制度改革,人民币震荡较为明显的时候。对冲汇率风险的措施包括内部防范和外部衍生工具运用,另外鼓励中国房地产投资者在全球范围内实施资产多元化,从而对冲汇率风险。对外房地产投资者可以通过采取持有硬货币资产、软货币负债,以及硬货币收入、软货币支出的财务策略规避汇率风险。投资者也可以在签订交易合同时签订风险分摊防范协议,分摊因汇率变化造成的风险。在中国已经推出的外部衍生品包括外汇远期、外汇掉期以及外汇期权。

5常见问题与热点投资目的地

合作指南还从投资机会、关键评估因素、投资伙伴、服务供应商、资金调动以及投后管理等方面对海外房地产投资实践中的常见问题进行了详尽分析。同样,对于当前以及将来房地产投资热点目的地,我们也在合作指南中对其地理环境、政治风险,法律体系、经济趋势、常见投资架构等方面进行了详细的介绍,包括悉尼、东京、新山、奥克兰、新加坡、伦敦、洛杉矶和纽约共8个国家与地区。