2020年的新西兰房市会是什么样的?

房价会再创新高吗？住房短缺能缓解吗？下一步利率走势如何？新西兰大选对房市有什么影响？

新西兰房地产专家拿出了他们的智慧锦囊，列出了你在新的一年里需要注意的五件事。

一、奥克兰房价上涨5% 全国涨幅或更大

之前，由于奥克兰房价暴跌，全国房价增长放缓，人们对2020年新西兰的房价涨势并不看好。不过，在过去四个月里，奥克兰房市的复苏让房地产专家信心重振。

西太平洋银行(Westpac)的经济学家预测，2020年，奥克兰的房价将上涨5%，全国房价的涨幅将更大。西太平洋银行首席经济学家Dominick Stephens表示：“房地产市场确实已经转向。”“年度房价涨幅已经达到5.6%，现在看来最迟在2020年4月将达到7%——甚至有可能更早。”

极低的房贷利率、持续增多的移民、低失业率和强劲的经济等因素，是西太平洋银行作出乐观预测的依据。

OneRoof的编辑Owen Vaughan说，新西兰部分地区的房价可能会上涨，但上市房源不足的压力仍然存在，不仅是在奥克兰，在房市表现良好的地区也是如此。“我预计，高需求将推高房价，另外，2019年房市存在的紧张情绪也没那么快就能消除。”

OneRoof数据分析公司Valocity的James Wilson预计，房价将上涨2%至5%。奥克兰的房地产经纪人也表示，过去一个月，他们卖出的高价房比2019年同期时更多。

CoreLogic分析师Nick Goodall也预测，今年房价将大幅上涨，他表示，全国范围内“房价涨幅至少为5%”，房屋销量也会增加。他说，银行条件放宽，贷款更容易获得，也会提振房价。

看涨的不仅仅是专家们。房地产公司高力国际(Colliers International)对4518名新西兰人进行了调查，发现49%的人认为今年奥克兰的房价会上涨。这一乐观反馈在两年来尚属首次。

二、房价上涨的抑制因素：利率、银行现金储备、保险

那么在一片“涨价”预测中，有哪些因素可能成为2020房价上涨的绊脚石呢?

Stephens认为，目前的低利率使得2020年初房市升温，但利率将在今年下半年开始上升，导致房价降温。“一些固定抵押贷款利率已经开始再次攀升，我们预计在2020年还会进一步上升。如果真是这样，那么到2021年，房价上涨的速度可能会放缓。”

CoreLogic的Goodall还预计，新规定迫使银行从7月1日起储备更多现金，以确保在紧急情况下不会破产，这可能影响2020年下半年的房市。此举可能会“给抵押贷款利率带来一些上行压力”，或使购房者更难获得新的贷款，从而抑制房价上涨。

业主还需要了解保险公司的定价问题。“基于风险定价”越来越普遍，“这导致高风险地区的保费大幅增加，比如那些容易发生洪灾的地区。买家需要在前期就评估保险，而不是在无条件投保的时候才开始评估。”

三、大选带来不确定性 房市发展或放缓

定于2020年11月21日之前举行的新西兰大选也有可能抑制房价上涨。

Wilson建议买家和卖家在大选前要保持“真正谨慎的心态”。“我认为在这种观望心态下，房市发展将放缓，”他说。

虽然在2017年大选中，奥克兰房价十年飞涨导致住房问题是一个主要竞选议题，但最近，主要政党在住房问题上一直保持沉默。

政府未能实现其承诺的10万套可负担的KiwiBuild住房的建设目标，并在2019年重置该项目。相反，它的重点已转向支持私人开发商。

与此同时，地产投资者联合会(Property Investors' Federation)的执行董事Andrew King说，虽然国家党尚未公布住房政策，但该联合会的大多数成员将支持国家党。他表示：“我不想这么说，但由于一而再再而三的变化，许多先前投票给工党和优先党的成员都有些失望。”“如果工党和优先党继续这样下去，人们会认为他们是‘反业主’的。”

四、奥克兰投资者再现 首次置业者或退市

Vaughan认为，投资者可能会重新回到先前冷却的市场。早先，奥克兰和陶朗加等房价较高的城市略显“失宠”，因为它们为投资者提供的回报有限。不过，抵押贷款数据显示，这两个城市的房产投资活动有所增加。“奥克兰交通便利的地区有长期增长的潜力，越来越多的地区正在针对首次置业者开发房地产项目。”

在房地产繁荣时期，投资者一直是占主导地位的买家，但2016年，严格的贷款政策让投资活动冷却下来。更为严峻的挑战是，现任政府为了让租房者住得更健康，推出了健康住宅标准，实施了一系列严格的出租房监管政策，这进一步放缓了他们投资的步伐。King说，地产投资联合会的许多成员已经采取措施，来满足新的健康住宅要求。

不过，他们仍会反对一项拟议中的政府法律修订(禁止房东在不给租户任何理由的情况下终止租约)。他们表示，此项修订对好的租户不利，因为这将加大驱逐“坏邻居”的难度。

不过，尽管业主们抱怨政策的变化让他们更难拥有自己的出租物业，但CoreLogic的Goodall表示，多数人已经准备好再次投资。他说，拥有三到四套房产的所谓“父母投资者”重返市场最为积极。“很明显，定期存款等其它资产回报率的下降，以及今年4月取消资本利得税的提案，让这些小规模投资者比其它投资者更有信心。”再加上低利率，以及银行更愿意提供住房贷款，都意味着2020年投资者很可能再现。

另一方面，随着房价进一步上涨，首次置业者可能会退出市场。

五、业主买单基础设施 住宅开发或显著提速

政府的KiwiBuild项目虽然已夭折重置，但建筑行业人士对政府采取的另一项重大举措感到兴奋。议会新法案提议，业主需要为新住房所需的道路、水管和其他基础设施建设买单。

奥克兰北部的Milldale已经开始试点实施了，私人投资者和政府将筹集9100万纽币的初始资金，用于9000套新住房的基础设施建设。购房者以每年1000纽币的方式偿还债务，最长期限为35年。如果没有这项集资计划，Milldale的开发商还得等待10年，奥克兰市议会才能筹集到基础设施所需的资金。

新西兰基础设施(Infrastructure NZ)首席执行官Paul Blair表示，议会的这项法案仍处于初期阶段，但有可能能够更快地开发奥克兰土地，有助于缓解住房短缺，保持房价低廉。

新西兰智库NZ Initiative的Eric Crampton对此表示谨慎乐观，但他也认为，如果该法案能发挥其潜力，那么它可能有“革命性”的作用。